La réponse est simple, mais elle varie selon la commune. Sur la Côte d'Azur, certaines villes ont voté une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, avec un taux compris entre 5 % et 60 % sur la seule part communale de l'impôt.
En pratique, il faut donc vérifier la décision locale, car le littoral azuréen n’applique pas tous le même taux, et des communes voisines peuvent avoir des politiques fiscales très différentes. Dans les Alpes-Maritimes, un recensement 2025 fondé sur les données DGFiP compte 64 communes majorant la THRS ; dans le Var, elles sont 85. (ia.ledroitdinvestir.com)
Ce que dit la règle fiscale
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, la THRS reste due pour les logements meublés qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire, de l’usufruitier ou du locataire. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale, à laquelle s’appliquent les taux votés localement. Les communes éligibles peuvent ajouter une majoration de 5 % à 60 %, sur la part communale seulement. Service-Public et Légifrance le rappellent clairement. (impots.gouv.fr)
Le dispositif n’est pas automatique. Pour être applicable en 2026, la délibération devait être votée avant le 1er octobre 2025. C’est un point important, car une commune peut rester concernée une année, puis changer de position l’année suivante.
Si vous louez aussi en meublé de tourisme, gardez en tête qu’il s’agit d’un autre sujet fiscal et réglementaire. Vous pouvez revoir le cadre général dans notre guide sur la limite des 120 jours. (service-public.gouv.fr)
Quelles communes de la Côte d'Azur sont concernées ?
Voici quelques communes azuréennes que nous avons pu vérifier dans des sources publiques récentes. Le tableau n’est pas la liste complète du littoral, mais il donne un aperçu fidèle des écarts de fiscalité entre villes voisines. (nice.fr)
Quelques exemples de taux observés
| Commune | Département | Majoration THRS | Repère source |
|---|---|---|---|
| Nice | Alpes-Maritimes | 60 % | Le rapport sur les orientations budgétaires 2026 de la Ville de Nice mentionne une part majorée à 60 %. |
| Antibes | Alpes-Maritimes | 60 % | Le conseil municipal a approuvé une majoration de la cotisation à 60 % le 16 juillet 2026. (deliberations.antibes-juanlespins.com) |
| Menton | Alpes-Maritimes | 60 % | La ville a porté la majoration de 30 % à 60 % en 2022, mesure reprise dans ses documents budgétaires. (menton.fr) |
| Cannes | Alpes-Maritimes | 0 % | La ville indique n’avoir adopté aucune surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires. (cannes.com) |
| Mandelieu-la-Napoule | Alpes-Maritimes | 50 % | Le recensement DGFiP 2025 la classe parmi les communes majorant la THRS à 50 %. |
Au-delà de ces villes phares, la mesure est très répandue sur la Côte d'Azur. Les données DGFiP 2025 montrent aussi des majorations dans d’autres communes des Alpes-Maritimes, comme Le Cannet, Vallauris, Grasse, Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var ou Beausoleil, tandis que dans le Var on retrouve par exemple Bandol, Fréjus, Saint-Tropez, Sainte-Maxime, Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages et Toulon.
Le contraste est net à l’échelle d’un même bassin de vie. Cannes, par exemple, affiche officiellement une politique de sobriété fiscale et précise n’avoir adopté aucune surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Comment vérifier rapidement si votre commune applique la majoration ?
La méthode de vérification en 3 minutes
- Regardez votre dernier avis de taxe d'habitation ou votre espace fiscal, car il permet de voir si le logement est taxé comme résidence secondaire et à quel niveau.
- Vérifiez la délibération municipale ou le budget de la ville, surtout si la commune a voté un changement de taux pour l’année en cours.
- Contrôlez la date de vote. Pour une application en 2026, la décision devait être prise avant le 1er octobre 2025.
- Comparez enfin le taux annoncé avec la plage légale de 5 % à 60 % et souvenez-vous que la majoration porte uniquement sur la part communale de la THRS.
Quel impact pour un propriétaire de résidence secondaire ?
Pour un propriétaire, l’effet n’est pas seulement comptable. La THRS majorée pèse directement sur la rentabilité d’une résidence secondaire, surtout si le bien supporte déjà d’autres coûts locaux, des charges de copropriété ou des périodes de vacance. La taxe reste calculée sur la base locative cadastrale, donc deux logements proches peuvent être imposés de manière très différente selon la commune et la délibération votée. (impots.gouv.fr)
Si votre bien est destiné à la location saisonnière, le bon réflexe est d’anticiper l’ensemble du modèle économique, pas seulement l’impôt. Vous pouvez aussi relire notre guide sur la taxe de séjour en location saisonnière, ainsi que notre page sur les services de conciergerie Côte d'Azur.
FAQ sur la majoration de la taxe d'habitation des résidences secondaires
Quelles communes peuvent appliquer la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
Seules les communes situées dans le champ de la taxe annuelle sur les logements vacants peuvent voter cette majoration. Le taux peut aller de 5 % à 60 %, et il porte uniquement sur la part communale de la THRS. En 2025, la DGFiP recense 1 629 communes qui ont institué la majoration au niveau national.
Comment savoir si ma commune de la Côte d’Azur applique la majoration de la THRS ?
Le plus simple est de croiser trois sources, votre avis d’impôt, la délibération du conseil municipal et le budget de la commune. Sur la Côte d’Azur, les écarts sont réels, puisque certaines villes comme Nice, Antibes ou Menton appliquent 60 %, alors que Cannes n’a adopté aucune surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Comment est calculée la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
La base reste la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. La commune vote ensuite un taux de THRS, auquel elle peut ajouter une majoration comprise entre 5 % et 60 %. Cette hausse ne s’applique pas à toute la taxe, mais uniquement à la part communale.
Quelles sont les communes de la Côte d’Azur concernées par la majoration THRS ?
Il n’existe pas une liste figée une bonne fois pour toutes. En 2025, le recensement DGFiP montre 64 communes concernées dans les Alpes-Maritimes et 85 dans le Var. Parmi les noms qui reviennent, on trouve notamment Nice, Antibes, Menton, Mandelieu-la-Napoule, Le Cannet, Vallauris, Grasse, mais aussi Bandol, Fréjus, Saint-Tropez, Sainte-Maxime et Sanary-sur-Mer.
Quelle est la plage de taux que peuvent adopter les communes pour la THRS ?
La loi autorise une majoration comprise entre 5 % et 60 %. Dans les faits, plusieurs communes de la Côte d’Azur ont choisi le taux maximum, comme Nice, Antibes ou Menton, tandis que d’autres ont retenu un niveau inférieur ou n’ont rien voté du tout. Le taux doit toujours être vérifié commune par commune.
Et maintenant ?
Si vous possédez un bien à Nice, Antibes, Menton ou dans une autre commune concernée, le bon réflexe est de recalculer la rentabilité nette avec toutes les charges locales, puis de décider si votre logement doit rester en résidence secondaire ou être exploité autrement. Les services de conciergerie Côte d'Azur peuvent vous aider à structurer cette stratégie, et la page d'accueil d'Enjoy and Stay vous donne une vue d’ensemble des solutions proposées.