120 jours, pas un de plus.
Si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme, la règle dépend d’abord de votre commune. Dans les communes qui ont mis en œuvre la procédure d’enregistrement, la location est plafonnée à 120 jours par année civile, avec une possibilité pour la commune d’abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée. Le suivi se fait bien sur l’année civile, et la mairie peut contrôler le respect du plafond.
Autrement dit, la bonne question n’est pas seulement “combien de nuits ai-je vendues ?”, mais “dans quelle commune se situe le logement, ai-je un numéro d’enregistrement, et le bien reste-t-il juridiquement ma résidence principale ?”. La fiche officielle de Service-Public sur la location de la résidence principale résume d’ailleurs l’essentiel des démarches et des limites applicables. (service-public.fr)
Ce que dit la loi en 2026
Le cadre légal repose sur l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Dans les communes ayant mis en œuvre l’enregistrement, une résidence principale déclarée comme meublé de tourisme ne peut pas être louée plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut aussi, par délibération motivée, ramener le plafond à 90 jours.
“au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile”
La notion de résidence principale vient de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 : il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C’est donc ce critère d’occupation qui détermine si votre bien reste une résidence principale, et non le simple fait de le louer ponctuellement sur Airbnb, Booking ou une autre plateforme. (legifrance.gouv.fr)
Depuis la réforme de 2024, entrée en vigueur au plus tard le 20 mai 2026, le contrôle a été renforcé : preuve de résidence principale, numéro d’enregistrement, et transmission de données d’activité aux communes qui en font la demande. Le dispositif a été pensé pour mieux suivre les meublés de tourisme et vérifier le respect des plafonds locaux. (service-public.fr)
Comment se calcule concrètement le plafond ?
Le plafond se calcule sur l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre. Le texte vise les jours pendant lesquels le meublé a fait l’objet d’une location, et la commune peut demander un décompte jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Si la mairie vous le demande, vous devez transmettre le nombre de jours dans le délai d’un mois, en rappelant l’adresse du bien et son numéro de déclaration.
Dans la pratique, il faut raisonner en jours de mise en location, pas en “mois d’activité” ni en “nb de réservations”. Si votre logement est loué du 10 janvier au 15 janvier, puis du 20 février au 25 février, ces périodes s’additionnent dans votre suivi annuel. La commune peut vérifier ce décompte, y compris via la plateforme si vous passez par un intermédiaire numérique.
À ne pas confondre avec une autre limite : quelle que soit la commune, un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs dans votre résidence principale au cours d’une année civile. Cette règle est distincte du plafond annuel de 120 ou 90 jours.
Tableau récapitulatif des règles à retenir
| Situation | Règle applicable | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Commune avec procédure d’enregistrement | Plafond de 120 jours par année civile, avec possible abaissement à 90 jours par délibération motivée. | Vérifiez la règle locale avant de publier votre annonce. |
| Un même locataire | Maximum 90 jours consécutifs par année civile. | Cette limite existe même si votre plafond annuel n’est pas atteint. |
| Dérogation possible | Obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. | Conservez les justificatifs, car ce sont les seules exceptions expressément prévues. |
| Contrôle par la commune ou la plateforme | La commune peut demander le nombre de jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. | Si vous passez par une plateforme, elle doit aussi publier le numéro de déclaration et peut être sollicitée pour les données d’activité. |
Quelles démarches faire avant et pendant la location ?
Dans la plupart des communes, il n’y a pas de formalité en mairie pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme. En revanche, certaines communes imposent une déclaration et délivrent un numéro d’enregistrement. Si c’est votre cas, ce numéro doit figurer dans chaque annonce, y compris sur les plateformes en ligne.
Si votre bien est situé dans une commune où les règles locales sont plus strictes, l’article sur la déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement sur la Côte d’Azur illustre bien le type de vérifications à faire avant publication. Ce n’est pas le même sujet que la fiscalité, mais c’est souvent là que les propriétaires se trompent.
Quand vous utilisez une plateforme, celle-ci doit vous informer des obligations de déclaration, recueillir une attestation sur l’honneur avant la mise en ligne, et publier le numéro de déclaration. Elle doit aussi cesser de proposer le bien lorsqu’elle sait que le plafond annuel est atteint. (legifrance.gouv.fr)
Le classement en étoiles est une autre démarche, utile dans certains cas, mais distincte du plafond des 120 jours. Si vous hésitez sur l’intérêt de cette formalité, le guide dédié à la classification des meublés de tourisme permet de comprendre ce qu’elle change concrètement.
Erreurs fréquentes à éviter
- Penser que la limite de 120 jours s’applique partout de la même façon : en réalité, elle dépend des communes ayant mis en place l’enregistrement, et certaines peuvent descendre à 90 jours.
- Confondre le plafond annuel avec la règle des 90 jours consécutifs pour un même client : ce sont deux limites différentes, cumulatives et indépendantes.
- Continuer à laisser l’annonce en ligne après avoir atteint le plafond : le texte impose l’arrêt de la commercialisation dès que le seuil est connu comme atteint.
- Oublier que la mairie peut demander un décompte des jours loués jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, avec réponse obligatoire dans le mois.
- Penser qu’une résidence principale peut être louée sans jamais vérifier sa définition juridique : elle doit rester occupée au moins huit mois par an, sauf exception prévue par la loi.
FAQ sur la résidence principale louée en meublé de tourisme
Quelle est la durée maximale de location d’une résidence principale en meublé de tourisme par an et comment est-elle calculée ?
Dans une commune qui a mis en place l’enregistrement, la durée maximale est de 120 jours par année civile, sauf si la commune abaisse ce plafond à 90 jours par une délibération motivée. Le calcul se fait du 1er janvier au 31 décembre, en additionnant les jours pendant lesquels le logement a été loué. La mairie peut demander le détail du décompte jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, et vous devez répondre dans le mois.
Comment savoir si ma commune autorise une limitation à 90 jours ou si c’est 120 jours pour le meublé de tourisme de ma résidence principale ?
Le réflexe le plus sûr est de vérifier si votre commune a mis en œuvre la procédure d’enregistrement et si un texte local a abaissé le plafond. La règle nationale de base est 120 jours, mais le conseil municipal peut descendre à 90 jours par délibération motivée. En pratique, la mairie ou le service d’urbanisme doit pouvoir vous confirmer le plafond applicable avant la mise en location, surtout dans les zones tendues ou très touristiques.
Quelles sont les conséquences si je dépasse, même temporairement, la limite de 120 jours par an ?
Le dépassement expose à des sanctions administratives ou civiles selon le manquement concerné. Le Code du tourisme prévoit notamment une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € pour le non-respect du plafond annuel, et des amendes plus lourdes en cas de fausse déclaration ou de faux numéro d’enregistrement. Si la commune vous demande le nombre de jours et que vous ne répondez pas dans le délai, l’amende peut aussi être de 10 000 €.
Faut-il obligatoirement immatriculer le logement et obtenir un numéro d’enregistrement pour louer en meublé de tourisme ?
Pas dans toutes les communes. Dans la plupart des cas, il n’y a pas de démarche en mairie pour la résidence principale. En revanche, certaines communes imposent une déclaration préalable et délivrent un numéro d’enregistrement, qui doit ensuite figurer dans toutes les annonces. À compter du 20 mai 2026, le cadre national a été renforcé, mais le bon réflexe reste le même : vérifier la règle locale avant la première annonce, puis conserver la preuve de conformité.
Comment déterminer précisément si mon logement reste une résidence principale ou devient une résidence secondaire en cas de location meublée ?
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Si, à force de locations, vous ne remplissez plus ce critère d’occupation, le bien risque de basculer vers le statut de résidence secondaire, avec des règles locales et urbanistiques plus strictes. Le point décisif est donc le temps d’occupation réel sur l’année, pas seulement l’étiquette que vous donnez au logement.
Et maintenant ?
Si vous voulez sécuriser votre cas local, vérifier votre plafond de location et éviter une erreur coûteuse, commencez par faire le point sur votre commune, puis rendez-vous sur la page d’accueil d’Enjoy’n Stay pour orienter votre prochaine étape. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.