Oui, parfois. En copropriété, la réponse dépend du règlement, de sa date de rédaction et de la destination de l’immeuble. Depuis le 21 novembre 2024, les règlements nouveaux doivent indiquer explicitement s’ils autorisent ou interdisent les meublés de tourisme, et l’article 26 ouvre aussi une modification possible à la majorité des deux tiers dans un cadre très précis. (legifrance.gouv.fr)
Même si la copropriété l’autorise, la commune peut imposer d’autres règles : déclaration, enregistrement, plafond de jours ou autorisation de changement d’usage selon le secteur. Service-Public rappelle aussi qu’il faut vérifier le règlement avant toute mise en location. (service-public.fr)
Le cadre légal à retenir en 2026
Le point central est simple : on ne regarde pas seulement la plateforme de location, on lit la clause du règlement. Un règlement de copropriété rédigé après le 21 novembre 2024 doit être explicite ; pour un texte plus ancien, la lecture de la destination de l’immeuble et des clauses de jouissance reste décisive.
La réforme a créé une voie spécifique à l’article 26 d pour interdire les meublés de tourisme dans certaines copropriétés. Mais cette voie ne vise que les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale, et seulement si le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux. Hors ce cas spécial, l’article 26 rappelle aussi qu’une assemblée générale ne peut pas imposer, à n’importe quelle majorité, une modification de la destination des parties privatives ou des stipulations relatives à la destination de l’immeuble. (legifrance.gouv.fr)
Pour replacer cette réforme dans son contexte, notre synthèse sur la loi Le Meur et les loueurs en 2026 résume les changements majeurs du cadre des meublés de tourisme.
Tableau récapitulatif des cas les plus fréquents
| Situation | Ce qu’il faut retenir | Conséquence concrète |
|---|---|---|
| Règlement rédigé après le 21 novembre 2024 | Il doit dire clairement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. | Le texte doit être explicite dès l’origine. |
| Règlement ancien avec clause d’habitation exclusivement bourgeoise | Service-Public indique que toute activité professionnelle est interdite, notamment le meublé de tourisme. | La location saisonnière peut être bloquée sans qu’il soit besoin d’écrire le mot “Airbnb”. |
| Modification du règlement en assemblée générale | La majorité de l’article 26 suffit dans le cas spécial créé par la loi, mais seulement pour les lots qui ne sont pas des résidences principales et si le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. | La copropriété peut voter une interdiction ciblée sans unanimité. |
| Règles de la commune | La commune peut imposer déclaration, enregistrement, plafond de jours ou autorisation de changement d’usage. | Une copropriété favorable ne suffit pas toujours à rendre la location possible. |
| Déclaration d’un meublé de tourisme dans une copropriété | Le copropriétaire ou le locataire autorisé informe le syndic, et un point d’information est inscrit à la prochaine AG. (legifrance.gouv.fr) | Le syndic est officiellement mis au courant de l’activité. |
Dans quels cas l’interdiction est-elle la plus solide ?
En pratique, une interdiction est la plus solide quand trois éléments se cumulent : un règlement clair, une destination résolument résidentielle, et une clause qui ferme la porte aux activités commerciales dans les lots non commerciaux. L’ANIL résume ainsi une affaire où des rotations très courtes et des locaux exploités comme des “hôtels studios meublés” ont été jugés incompatibles avec un immeuble principalement résidentiel. Autrement dit, le juge compare la clause du règlement et l’usage réel du bien. (anil.org)
Avant le 21 novembre 2024, Service-Public indiquait déjà qu’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdisait toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme. En clair, certaines copropriétés pouvaient déjà bloquer la location saisonnière sans mentionner Airbnb, Booking ou une autre plateforme.
Lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire ou le locataire autorisé doit en informer le syndic, et un point d’information est inscrit à la prochaine AG. C’est aussi ce que rappelle notre dossier sur l’information du syndic lors d’une location en station.
Comment se vote une interdiction en copropriété ?
La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour. La convocation à l’assemblée générale doit être adressée au moins 21 jours calendaires avant la réunion, sauf délai plus long prévu par le règlement de copropriété. (service-public.fr)
- Le syndic doit présenter une rédaction précise de la modification du règlement, car l’assemblée vote sur un texte et non sur une idée générale. (anil.org)
- Si les conditions de l’article 26 d sont réunies, la majorité des deux tiers suffit pour interdire les meublés de tourisme dans le périmètre prévu par la loi.
- Le procès-verbal est ensuite notifié, et les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois pour contester la décision. (service-public.fr)
Hors ce cas spécial, l’article 26 rappelle qu’une assemblée générale ne peut pas, à n’importe quelle majorité, modifier la destination de l’immeuble ou la jouissance des parties privatives. C’est la raison pour laquelle les contentieux se jouent souvent sur la rédaction exacte du règlement et sur le périmètre de la clause visée.
Ce qui dépend de la commune
Le droit de la copropriété n’épuise pas le sujet. Dans certaines communes, le logement doit faire l’objet d’une déclaration et d’un enregistrement, et le nombre de jours de location d’une résidence principale est plafonné à 120 jours par année civile, avec une possibilité de baisse à 90 jours selon la commune. Dans les communes où le changement d’usage est encadré, une autorisation préalable peut aussi être exigée pour les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Le non-respect de ces règles expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 € pour le plafond de jours et 25 000 € pour le changement d’usage.
Quand un numéro d’enregistrement existe, il doit figurer dans l’annonce de location. Pour un propriétaire, cela veut dire qu’un règlement de copropriété favorable ne suffit pas toujours : il faut aussi vérifier le cadre communal et la manière dont l’annonce est publiée.
Pour distinguer la copropriété du changement d’usage communal, le guide sur les propriétaires concernés par le changement d’usage peut servir de repère pratique.
Que risque un propriétaire qui passe outre ?
Le principal risque est civil. Le syndicat des copropriétaires ou un voisin peut agir pour faire cesser l’usage contraire au règlement, et le juge peut ordonner la remise en état lorsque les conditions de location ne correspondent pas à la destination de l’immeuble. L’ANIL cite notamment un cas dans lequel des rotations très courtes et une exploitation type “hôtel studios meublés” ont été jugées incompatibles avec un immeuble principalement résidentiel.
Dans ce type de dossier, l’erreur la plus coûteuse consiste à croire qu’une simple tolérance tacite vaut autorisation définitive. En copropriété, la pratique ne remplace jamais le texte.
Erreurs fréquentes à éviter
- Confondre une clause de destination avec une simple mention de tranquillité, alors que seule une lecture précise du règlement permet de savoir si la location saisonnière est réellement interdite.
- Oublier que l’exception de l’article 26 d vise les lots d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale.
- Voter une modification sans respecter l’ordre du jour, alors qu’une convocation doit partir au moins 21 jours avant l’AG.
- Ignorer qu’une décision d’AG peut être contestée dans les deux mois par les copropriétaires opposants ou défaillants.
FAQ : copropriété et location saisonnière
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière dans l’immeuble ?
Oui. Depuis le 21 novembre 2024, les règlements de copropriété établis après cette date doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme. Pour les règlements plus anciens, la réponse dépend de la destination de l’immeuble et des clauses du texte. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise peut déjà bloquer toute activité professionnelle, donc la location saisonnière.
Comment une copropriété peut-elle interdire les locations saisonnières en meublé de tourisme ?
La copropriété doit faire voter une modification du règlement de copropriété. Dans le cas spécial prévu par la loi Le Meur, cette modification peut être adoptée à la majorité de l’article 26, mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux, et seulement pour les lots d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. Il faut donc une rédaction précise et un vote régulier en assemblée générale.
Est-ce qu’une interdiction de location saisonnière doit être votée à l’unanimité lors d’une assemblée générale ?
Pas toujours. Dans le cas spécial créé par la réforme de 2024, la majorité des deux tiers peut suffire. En revanche, l’article 26 rappelle qu’une assemblée générale ne peut pas, sauf unanimité dans certains cas, modifier la destination de l’immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives. En pratique, il faut donc vérifier si la résolution entre bien dans l’exception légale.
Une copropriété peut-elle modifier son règlement pour interdire définitivement les locations saisonnières ?
Oui, elle peut inscrire une interdiction durable dans le règlement si la modification respecte l’article 26 d et le reste du cadre légal. Mais “définitivement” ne veut pas dire “irréversible” : en droit, un règlement de copropriété peut toujours être modifié à nouveau si une assemblée réunit la majorité requise et si la nouvelle rédaction reste conforme aux textes applicables. C’est donc une interdiction forte, pas une barrière absolue pour l’avenir.
Comment faire lever une interdiction de location saisonnière inscrite dans le règlement de copropriété ?
Il faut d’abord vérifier si l’interdiction a été votée régulièrement et si le délai de contestation de deux mois n’est pas expiré pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Ensuite, la levée passe en principe par une nouvelle modification du règlement votée selon la majorité applicable. Même si la copropriété revient en arrière, il faut encore vérifier les contraintes de la commune, qui peuvent suffire à maintenir l’interdiction de fait.
Et maintenant ?
Si votre copropriété vous bloque ou si vous voulez vérifier la faisabilité de votre projet avant d’aller plus loin, commencez par la page d’accueil d’Enjoy'n Stay pour demander une estimation, puis gardez sous la main le guide sur le changement d’usage selon les propriétaires concernés. L’essentiel, pour un propriétaire bailleur, est de valider à la fois le règlement de copropriété et le cadre communal avant de publier la première annonce.
Article informatif, qui ne remplace pas un avis juridique personnalisé.