La loi Le Meur change la donne pour les loueurs en station. En 2026, la priorité n’est plus seulement de remplir les semaines d’hiver : il faut aussi sécuriser la déclaration, le régime fiscal, le DPE et le règlement de copropriété avant la mise en location. (service-public.fr)
Autrement dit, un bien loué quelques semaines par saison peut rester rentable, mais il doit être géré comme un actif réglementé. C’est particulièrement vrai quand le logement est une résidence secondaire en immeuble collectif, avec des règles locales qui peuvent se durcir commune par commune. (service-public.fr)
À retenir tout de suite
- Le numéro d’enregistrement doit être généralisé au plus tard le 20 mai 2026 pour les meublés de tourisme concernés.
- Les communes peuvent ramener à 90 jours par an la location d’une résidence principale, au lieu de 120 jours, si elles l’ont décidé localement.
- En 2026, le micro-BIC reste possible, mais il est moins favorable pour les meublés non classés. (service-public.fr)
- Le DPE n’est plus un simple document de confort : il devient un filtre d’accès au marché pour certaines locations touristiques.
- La copropriété doit être vérifiée avant la mise en ligne de l’annonce, pas après.
Pourquoi les stations sont particulièrement concernées
Dans une station, la location saisonnière repose souvent sur des périodes courtes, sur une copropriété et sur un calendrier très concentré. Si votre bien se situe dans une station comme Risoul, l’enjeu est de vérifier très tôt le statut du logement, la commune et le règlement de copropriété, avant même la prochaine haute saison.
La loi Le Meur ne vise pas les stations de ski en tant que catégorie juridique, mais elle touche directement les biens touristiques les plus fréquents en montagne : meublés de tourisme, résidences secondaires, locations de courte durée et copropriétés mixtes. En pratique, c’est donc souvent en station que les nouvelles contraintes se ressentent le plus vite.
Les 5 changements concrets à anticiper en 2026
1. L’enregistrement devient la règle dans toutes les mairies
La loi prévoit une généralisation de la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026. Service-Public précise que ce dépôt se fera via un téléservice national, et que le loueur devra prouver que le bien déclaré est bien sa résidence principale lorsqu’il y a lieu de le faire. Le téléservice de déclaration en mairie détaille déjà la logique à suivre selon les communes.
Concrètement, cela signifie que l’ancien fonctionnement “on loue et on régularise plus tard” devient nettement plus risqué. Pour un propriétaire en station, la première vérification n’est donc plus le calendrier de réservation, mais la capacité à obtenir et à afficher correctement le numéro d’enregistrement. la démarche de déclaration en mairie des meublés de tourisme
2. Les maires disposent de sanctions et de leviers plus forts
Le texte donne davantage de pouvoirs aux communes : quotas d’autorisations, réserves possibles dans le PLU pour favoriser les résidences principales, réduction du plafond annuel à 90 jours pour les résidences principales louées aux touristes, et amendes en cas de non-respect. Service-Public mentionne aussi une amende civile de 15 000 € en cas de dépassement du nombre de jours autorisé sur la commune, ainsi que 10 000 € maximum pour défaut d’enregistrement et 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro.
Pour une commune touristique de montagne, c’est une évolution majeure : la régulation peut désormais être plus fine, plus locale et plus rapide à faire appliquer. C’est précisément ce qui pousse les loueurs à suivre la règle commune par commune, au lieu de raisonner uniquement à l’échelle nationale. la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
3. La fiscalité reste favorable au classé, mais moins indulgente pour le non classé
En 2026, Service-Public indique un micro-BIC à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, et un micro-BIC à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, dans la limite de 83 600 €. Les charges ne sont alors pas déductibles dans le micro-BIC.
Le message est simple : si votre bien en station peut être classé, le classement garde un intérêt fiscal réel. En revanche, si le bien reste non classé, la fiscalité actuelle favorise moins les petits lots très rentables à la semaine qu’avant la réforme. les règles fiscales des revenus de location meublée
4. Le DPE devient un vrai filtre de marché
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus autorisés à la location touristique lorsqu’ils sont soumis aux règles visées par le texte. Les classes F suivront au 1er janvier 2028, puis seules les classes A à D seront autorisées à partir du 1er janvier 2034. Service-Public précise aussi que le DPE est obligatoire pour les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage.
En pratique, cela oblige les propriétaires à raisonner plus tôt sur la performance énergétique du bien, surtout lorsqu’il s’agit d’un appartement ancien en station. Le sujet n’est pas seulement réglementaire : il influence déjà la commercialisation, la valeur perçue du bien et sa capacité à rester louable dans la durée.
5. La copropriété n’est plus un simple détail
Les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent désormais mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. L’ANIL explique aussi que les règlements existants peuvent, dans certains cas, être modifiés à la double majorité de l’article 26 pour interdire la location touristique, tandis que le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic.
Pour un bien de station, ce point est souvent décisif : un logement qui semble rentable sur le papier peut se retrouver bloqué par le règlement de copropriété, ou au moins soumis à une information formelle du syndic et à un suivi plus strict en assemblée générale. l’analyse juridique de l’ANIL sur la régulation des meublés de tourisme
Tableau récapitulatif des changements clés
| Thème | Règle 2026 | Impact pour un bien de station |
|---|---|---|
| Enregistrement | Généralisation au plus tard le 20 mai 2026, avec procédure nationale et preuve possible de résidence principale. | Un studio ou un appartement loué quelques semaines doit être administrativement cadré avant la haute saison. |
| Durée de location | Les communes peuvent abaisser à 90 jours par an la location d’une résidence principale à des touristes. | Si votre bien est votre résidence principale, le calendrier de location doit être contrôlé au jour près. |
| Fiscalité | En 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 15 000 € pour les non classés à 30 %, et jusqu’à 83 600 € pour les classés et chambres d’hôtes à 50 %. | Le classement peut redevenir un vrai levier de rentabilité nette. |
| DPE | G est déjà exclu dans les cas visés ; F suivra en 2028 ; A à D resteront autorisés à partir de 2034. | Un appartement ancien en station doit être anticipé bien avant la mise en location. |
| Copropriété | Les nouveaux règlements doivent se prononcer explicitement ; les règlements existants peuvent être modifiés dans certains cas selon l’ANIL. | Le règlement de copropriété devient un document de pilotage, pas une simple formalité. |
Comment se préparer si vous louez un bien en station
La bonne stratégie consiste à vérifier quatre points avant la prochaine saison : le statut du bien, le cadre local de la commune, le règlement de copropriété et le régime fiscal. Si ces quatre briques sont cohérentes, vous réduisez fortement le risque d’erreur. Si elles ne le sont pas, il faut arbitrer avant de publier l’annonce.
- Identifiez si le bien est une résidence principale ou secondaire, car la procédure d’enregistrement et le plafond de jours ne se lisent pas de la même manière selon le cas.
- Relisez le règlement de copropriété et cherchez la mention explicite liée aux meublés de tourisme, surtout si le règlement a été rédigé après le 21 novembre 2024.
- Contrôlez le DPE et anticipez les échéances 2028 et 2034, surtout si le logement est ancien.
- Choisissez le bon régime fiscal, en gardant à l’esprit que le non classé est désormais moins favorisé que le classé.
- Vérifiez les règles de la commune avant chaque changement de stratégie, car le pouvoir du maire peut faire varier fortement les conditions de location.
Sur un bien de montagne, la rentabilité ne tient pas seulement au taux d’occupation. Une stratégie de prix, de distribution et de calendrier, comme celle présentée dans la méthode de conciergerie 2.0 et dans le revenue management hôtelier, aide à mieux absorber la saisonnalité tout en gardant le dossier carré.
FAQ
Qu’est-ce que la loi Le Meur et quels changements exacts pour les loueurs en meublé touristique en 2026 ?
La loi Le Meur est la loi du 19 novembre 2024 qui renforce la régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. En 2026, ses effets les plus visibles sont l’enregistrement généralisé au plus tard le 20 mai 2026, la possibilité pour les communes de limiter la location des résidences principales à 90 jours par an, le durcissement des sanctions et des règles de copropriété, ainsi que l’impact croissant du DPE. Elle ne supprime pas la location saisonnière, mais elle l’encadre beaucoup plus fermement.
Comment la loi Le Meur affecte-t-elle le régime micro-BIC pour les locations saisonnières en 2026 ?
En 2026, le micro-BIC reste possible, mais les règles sont plus exigeantes qu’avant. Pour un meublé de tourisme non classé, Service-Public indique un plafond de 15 000 € de recettes annuelles et un abattement de 30 %. Pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes, le plafond monte à 83 600 € avec un abattement de 50 %. Pour un propriétaire en station, le message est clair : le classement peut redevenir intéressant, mais il ne dispense pas des autres obligations locales.
Quel est le nouveau dispositif d’enregistrement des meublés de tourisme et comment le réaliser en 2026 ?
Le dispositif doit être généralisé au plus tard le 20 mai 2026. En pratique, la démarche passe par un téléservice national mis à disposition par les communes, ou par la procédure locale quand elle existe déjà. Selon Service-Public, le loueur peut aussi devoir démontrer que le logement est bien sa résidence principale selon les cas. Le bon réflexe est donc de vérifier auprès de la mairie concernée et de préparer les justificatifs avant de publier l’annonce.
Quelles sont les conséquences du changement d’usage renforcé sur les copropriétés et les permissions locatives ?
La copropriété devient un point de contrôle majeur. Les règlements établis à partir du 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme. L’ANIL ajoute que, dans certains cas, des règlements existants peuvent être modifiés à la double majorité pour interdire la location touristique et que le syndic doit être informé lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration. Cela rend la lecture du règlement de copropriété indispensable avant toute mise en location.
La loi Le Meur impose-t-elle un plafond de nuits ou des règles spécifiques pour les résidences principales louées en meublé touristique en 2026 ?
Oui, mais seulement si la commune utilise la faculté prévue par la loi. Service-Public indique que les communes peuvent limiter à 90 jours par an la location touristique d’une résidence principale, au lieu de 120 jours, et sanctionner les dépassements. Ce n’est donc pas un plafond national automatique : tout dépend de la décision locale. Pour Paris ou pour une autre commune, le bon réflexe est de vérifier la règle applicable sur place avant de compter sur un calendrier saisonnier.
Et maintenant ?
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