La réforme 2025 change la donne pour la revente en LMNP.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans la base de calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter la taxation à la sortie. La logique générale reste toutefois celle d’une plus-value immobilière des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention et ses cas d’exonération. (impots.gouv.fr)
Ce que la réforme 2025 a changé
Le changement vient de l’article 84 de la loi de finances 2025 : il modifie le code général des impôts pour prévoir que le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, avec des exceptions prévues par le texte. L’administration fiscale a ensuite résumé cette règle dans sa fiche impots.gouv mise à jour en 2026.
Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction.
En pratique, cela met fin à un avantage très spécifique du LMNP au réel : pendant la phase de location, les amortissements pouvaient réduire l’imposition sur les loyers sans, auparavant, peser sur la revente. Désormais, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, ces amortissements viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value.
- Les ventes réalisées à partir du 15 février 2025 sont concernées par la réforme.
- La mesure vise les loueurs imposés au régime BIC réel qui ont effectivement pratiqué des amortissements.
- Le texte prévoit des exceptions pour plusieurs catégories de résidences gérées et de structures médico-sociales.
Comment se calcule la plus-value LMNP désormais ?
La base de départ n’a pas changé : la plus-value brute correspond toujours à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Pour les immeubles, l’administration rappelle aussi que le prix de cession peut être diminué de certains frais de vente, tandis que le prix d’acquisition peut être majoré de frais d’achat et de travaux, selon les justificatifs disponibles et les forfaits autorisés après cinq ans. (impots.gouv.fr)
- Commencez par déterminer le prix net de cession, c’est-à-dire le prix figurant dans l’acte, ajusté des frais supportés à la vente quand ils sont déductibles.
- Reconstituez le prix d’acquisition en ajoutant, si possible, les frais d’achat et certaines dépenses de travaux ou d’amélioration admises par les règles des plus-values immobilières.
- Si vous étiez au LMNP au réel, retirez ensuite les amortissements fiscalement déduits pendant la période de location. C’est le cœur de la réforme 2025.
- Appliquez enfin les abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement la base taxable jusqu’à l’exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Exemple chiffré simplifié
Exemple purement pédagogique : si vous achetez un bien 250 000 €, que vous ajoutez 18 000 € de frais d’acquisition et 30 000 € de travaux justifiés, puis que vous avez amorti 40 000 € au réel, une vente à 360 000 € donnerait une base de 62 000 € avant réforme et de 102 000 € après réforme. L’écart de 40 000 € correspond aux amortissements réintégrés. Cet exemple ne tient pas compte des abattements pour durée de détention ni des cas particuliers.
Qui est concerné, qui ne l’est pas ?
La frontière pratique se joue souvent au statut fiscal. Si vous hésitez entre LMNP et LMP, le plus simple est de relire ce guide sur les seuils LMNP/LMP et la bascule de statut : à la vente, c’est la situation au jour de la cession qui compte. En LMNP, la plus-value reste une plus-value immobilière des particuliers ; en LMP, elle relève des plus-values professionnelles.
Le point clé est simple : le micro-BIC et le régime réel ne produisent pas le même effet à la revente. Au micro-BIC, il n’y a pas de déduction d’amortissement au titre des loyers, donc la réforme n’a pas le même impact mécanique. Au réel, en revanche, les amortissements ont bien été déduits et doivent désormais être pris en compte dans le calcul de sortie. (service-public.gouv.fr)
- En LMNP au micro-BIC, la revente suit toujours la logique des plus-values immobilières, mais sans réintégration d’amortissements, puisqu’il n’y en a pas eu en déduction.
- En LMNP au réel, l’administration impose désormais la réintégration des amortissements dans la base de calcul.
- En LMP, la cession relève du régime des plus-values professionnelles et peut ouvrir droit à une exonération totale sous conditions de recettes et de durée d’activité. (entreprendre.service-public.gouv.fr)
Exonération après 5 ans : de quoi parle-t-on vraiment ?
Le seuil des cinq ans ne crée pas une exonération automatique du LMNP. Il concerne surtout le régime du LMP : si les recettes des deux années précédant la cession sont inférieures à 90 000 € HT, l’exonération des plus-values professionnelles peut être totale, à condition que l’activité existe depuis au moins cinq ans. Entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération est seulement partielle.
Pour le LMNP, la logique de fond reste celle des plus-values immobilières des particuliers : exonération au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La réforme 2025 n’a pas supprimé ces abattements ; elle a modifié la base de départ pour les biens concernés.
Si vous arbitrez entre conserver le bien ou vendre, gardez en tête que la performance locative annuelle reste un sujet à part entière, surtout en location saisonnière. C’est justement là qu’une stratégie de prix peut faire la différence, comme l’explique la méthode de pricing saisonnier.
Cas particuliers à vérifier avant de signer l’acte
La réforme 2025 prévoit une exclusion pour certaines résidences gérées : logements étudiants, résidences pour jeunes en formation ou en stage, apprentis, résidences seniors, établissements médico-sociaux et établissements de soins de longue durée. Si votre bien entre dans l’un de ces cadres, la nouvelle minoration du prix d’acquisition ne s’applique pas.
- Les amortissements correspondant à certaines dépenses déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu ne doivent pas être retraités deux fois.
- Les frais d’acquisition, les dépenses de travaux et les forfaits applicables après cinq ans restent encadrés par les règles classiques des plus-values immobilières.
- En cas de donation ou de succession, la valeur vénale de référence remplace le prix d’achat historique pour le calcul de la plus-value.
Tableau récapitulatif des cas à connaître
| Situation | Régime applicable à la vente | Effet concret sur la plus-value |
|---|---|---|
| LMNP au réel, cession à partir du 15 février 2025 | Plus-values immobilières des particuliers | Les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value taxable, sauf exception légale. |
| LMNP au micro-BIC | Plus-values immobilières des particuliers | Pas d’amortissement déduit au titre du micro-BIC, donc pas de réintégration mécanique sur ce point. |
| LMP | Plus-values professionnelles | Le calcul change de logique et peut donner droit à une exonération totale ou partielle selon les recettes et l’ancienneté de l’activité. |
| Résidences étudiantes, seniors, médico-sociales et soins de longue durée | Règle spécifique | La nouvelle minoration du prix d’acquisition prévue en 2025 ne s’applique pas à ces biens. |
En parallèle, les plus-values immobilières des particuliers restent soumises, après abattements, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux selon les règles générales. C’est donc le niveau d’amortissement déjà déduit, la durée de détention et le statut au moment de la vente qui font réellement varier la facture finale.
FAQ sur la plus-value en location meublée
Comment se calcule la plus-value en LMNP après la réforme de 2025 ?
Le calcul part toujours de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. La nouveauté est que, pour un LMNP au réel, le prix d’acquisition doit être diminué des amortissements fiscalement déduits depuis le 15 février 2025. On applique ensuite les règles classiques des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Les cas particuliers concernent surtout certaines résidences gérées exclues par la loi.
Les amortissements déduits pendant la location LMNP doivent-ils être réintégrés ?
Oui, si vous êtes au régime réel et que ces amortissements ont été effectivement déduits des loyers imposables. Le texte de 2025 prévoit qu’ils viennent minorer le prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Il existe toutefois des exceptions, notamment pour certaines dépenses déjà retenues pour l’impôt sur le revenu et pour plusieurs catégories de résidences gérées ou médico-sociales.
Quel est l’impact exact de la réforme 2025 sur la vente d’un bien loué en meublé non professionnel ?
L’impact principal est une base taxable plus élevée si vous avez amorti le bien au réel. En revanche, la vente d’un bien LMNP reste une plus-value immobilière des particuliers, avec ses abattements : exonération d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Autrement dit, la réforme alourdit surtout les ventes intervenant avant ces seuils, en particulier sur des biens largement amortis.
La réforme 2025 prévoit-elle une exonération de plus-value après 5 ans de location LMNP ou selon d’autres critères ?
Non, il n’existe pas d’exonération générale du LMNP après cinq ans. Le seuil de cinq ans correspond surtout à certains régimes de plus-values professionnelles en LMP, où l’exonération dépend aussi du niveau de recettes sur les deux années précédant la vente. En LMNP, les vraies références restent les 22 ans pour l’impôt sur le revenu et les 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Comment savoir si la cession d’un bien LMNP est imposable ou exonérée après les règles introduites en 2025 ?
Regardez d’abord trois éléments : votre statut au jour de la vente, la durée de détention et la nature du bien. Si vous êtes LMNP au réel depuis moins de 22 ans, la plus-value est en principe imposable, avec réintégration des amortissements depuis 2025. Si vous dépassez 22 ans, l’IR disparaît, puis les prélèvements sociaux après 30 ans. Certains biens gérés et les résidences principales suivent toutefois des règles spécifiques.
Et maintenant ?
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