Pour louer un meublé de tourisme, le choix de la structure détermine surtout qui possède le logement, qui décide et ce qui advient des droits de chacun lors d’une vente ou d’un décès. Le nom propre, l’indivision, la SCI et la SARL de famille ne répartissent pas ces rôles de la même manière.
Une détention en nom propre ou en indivision laisse les propriétaires directement titulaires du bien. Avec une SCI ou une SARL, la société détient le logement et les associés possèdent des parts. La SARL de famille peut convenir à une location meublée portée par plusieurs proches, tandis que la location meublée via une SCI soulève un risque fiscal particulier. Les règles présentées ici sont vérifiées au 3 novembre 2026. (anil.org)
Qui décide, comment sortir et que transmet-on ?
Le tableau compare les conséquences patrimoniales des quatre options. La SARL de famille n’est pas une forme juridique distincte de la SARL : elle désigne une SARL qui remplit les conditions d’une option fiscale particulière.
| Structure | Gestion | Sortie d’un propriétaire ou associé | Transmission au décès |
|---|---|---|---|
| Nom propre | Le titulaire décide, sous réserve des règles liées au couple et au titre de propriété. | Le propriétaire vend le logement ou transfère ses droits. | Les héritiers reçoivent directement le bien ou les droits du défunt. |
| Indivision | Les décisions dépendent de la nature de l’acte et des droits de chacun. | Un indivisaire peut céder ses droits ou demander le partage. | Les héritiers peuvent devenir indivisaires à leur tour. |
| SCI | Le gérant agit dans le cadre prévu par la loi et les statuts. | Un associé cède ses parts selon les règles légales et statutaires. | Les héritiers peuvent devenir associés, sous réserve des statuts. |
| SARL de famille | Le gérant assure la gestion, avec les décisions réservées aux associés. | La cession de parts suit les règles de la SARL et les statuts. | Les héritiers reçoivent des parts, mais leur entrée peut être encadrée. |
La détention du logement change les droits de chacun
Le titre de propriété et les parts sociales sont deux objets différents. Cette distinction compte au moment de décider, de céder des droits ou de préparer une succession.
Nom propre et indivision : les propriétaires détiennent le bien
En nom propre, le propriétaire désigné dans l’acte détient directement le logement. Lorsque plusieurs personnes l’achètent ensemble, elles peuvent en détenir chacune une quote-part. Pour un couple, la répartition dépend notamment de l’acte d’acquisition et du régime matrimonial ; elle ne se déduit pas toujours des sommes versées par chacun.
La fiche publiée par l’ANIL le 26 juin 2026 sur l’achat à deux distingue l’indivision, où les acheteurs détiennent directement des droits sur le logement, de la SCI, où ils détiennent des parts de la société propriétaire. Après un décès, le bien détenu en direct peut entrer dans une indivision entre le survivant et les héritiers.
Au 3 novembre 2026, les actes d’administration en indivision requièrent généralement l’accord d’indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis. La vente du logement exige en principe l’unanimité, avec des exceptions prévues par la loi, notamment une autorisation judiciaire dans certaines situations d’urgence et d’intérêt commun. La loi du 7 avril 2026 a aussi modifié des règles relatives à la gestion des successions indivises. La nature exacte d’une décision liée à une location saisonnière doit être vérifiée avant de s’appuyer sur une majorité donnée. (service-public.gouv.fr)
Une convention écrite peut préciser les quotes-parts et les règles de gestion. Pour un bien immobilier, sa rédaction passe par un notaire. Elle aide à fixer les modalités convenues, mais ne supprime pas les règles légales de l’indivision ni la possibilité d’un désaccord sur la vente ou le partage. (service-public.fr)
SCI et SARL : la société détient le logement
Lorsqu’une SCI ou une SARL achète le bien, la société en devient propriétaire. Les personnes qui la composent détiennent des parts sociales, pas une partie précise du logement. La vente de parts par un associé ne transfère donc pas, à elle seule, la propriété de l’immeuble : la société reste propriétaire.
La SARL limite en principe la responsabilité des associés au montant de leurs apports. La responsabilité du gérant peut toutefois être engagée au-delà de ces apports en cas de faute de gestion. Dans une SCI, les associés peuvent être tenus des dettes sociales proportionnellement à leur participation, après poursuite préalable de la société par le créancier. Ces différences méritent d’être examinées avec les statuts et le financement du bien.
Le gérant de la société organise la gestion dans le cadre prévu par la loi et les statuts. Les associés peuvent y définir les décisions qui leur sont réservées et les conditions de remplacement du gérant. Les statuts doivent aussi prévoir les modalités de sortie d’un associé, car la valeur des parts et les conditions d’une cession peuvent devenir des sujets de désaccord.
La sortie d’un associé ne signifie pas toujours vendre le bien
En indivision, un propriétaire peut céder ses droits en respectant les formalités applicables, notamment l’information des autres indivisaires lorsqu’il envisage de vendre à un tiers. Il peut aussi demander le partage. Si aucun accord ne permet de conserver le logement, un conflit peut mener à une procédure judiciaire et à la vente du bien.
Dans une SCI, la cession de parts est soumise par défaut à l’agrément de tous les associés, mais les statuts peuvent prévoir d’autres modalités. Le Code civil prévoit aussi des exceptions, notamment pour certaines cessions à des ascendants ou descendants, sauf clause contraire. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une personne morale à prépondérance immobilière doit, sous peine de nullité, être constatée par l’un des actes suivants, lorsque la société répond à la définition applicable :
- Un acte authentique.
- Un acte contresigné par un avocat.
- Dans les cas prévus par la loi, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable habilité.
Cette formalité concerne les sociétés répondant au critère de prépondérance immobilière prévu par le Code général des impôts. Le chapitre du Code civil sur les sociétés civiles et les cessions de parts comprend notamment les règles en vigueur sur l’agrément, la succession et cette formalité entrée en application en 2026. (legifrance.gouv.fr)
Au décès, les héritiers reçoivent un bien ou des parts
Quand un propriétaire détient le logement en direct, ses droits entrent dans sa succession. Plusieurs héritiers peuvent alors se retrouver en indivision. Dans une SCI, le décès d’un associé ne dissout pas automatiquement la société : le Code civil prévoit en principe sa continuation avec les héritiers ou légataires, sauf clause statutaire contraire. Les statuts peuvent donc organiser les conditions de leur entrée au capital. (legifrance.gouv.fr)
Au 3 novembre 2026, l’article L. 223-13 du Code de commerce prévoit que les parts d’une SARL sont transmissibles par succession. Les statuts peuvent toutefois organiser l’agrément des héritiers ou la continuation de la société avec les associés survivants ; dans certaines situations, l’héritier qui ne devient pas associé reçoit la valeur des parts de la personne décédée. (legifrance.gouv.fr)
La SARL de famille ajoute une condition de composition : l’option prévue par la loi concerne les SARL constituées uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. L’accord de tous les associés est requis. L’arrivée au capital d’une personne qui n’appartient pas à ce cercle peut faire cesser cette option. La fiche de Service-Public sur la SARL et ses règles de transmission, vérifiée le 6 février 2026, complète ces repères.
Une donation de parts ne se résume pas à remettre un document signé à un proche. Dans une note publiée le 16 mars 2026, la Chambre des notaires de Paris rappelle, à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 11 février 2026, qu’un don manuel de parts sociales peut être annulé et qu’une donation de ces parts doit respecter la forme notariée. (paris.notaires.fr)
- En nom propre ou en indivision, les propriétaires détiennent directement des droits sur le logement.
- En SCI ou en SARL, la société détient le logement et les associés détiennent des parts.
- Les statuts organisent une partie de la gestion et de la sortie, sans écarter les règles légales ni fiscales applicables.
SCI à l’IR et location meublée : un risque de bascule
Au 3 novembre 2026, l’administration fiscale considère qu’une société civile qui loue un logement meublé, même de façon saisonnière ou occasionnelle, exerce une activité commerciale. Elle relève en principe de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206 du CGI. Le BOFiP sur la location meublée, publié le 3 mai 2023, précise cette règle pour les sociétés civiles. (bofip.impots.gouv.fr)
Commencer la location meublée dans une SCI jusque-là consacrée à la location nue n’est pas un simple changement de calendrier. L’activité peut entraîner l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés, même lorsque le logement est loué seulement pendant les vacances.
Faites examiner la situation par un expert-comptable avant le début de la location ou l’apport d’un nouveau bien. La qualification dépend de l’activité réellement exercée et des recettes de la société.
Une tolérance administrative permet à une société civile non agricole de conserver l’IR lorsque ses recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes. Pour un dépassement ponctuel, la doctrine prévoit une comparaison des recettes de l’année concernée et des trois années précédentes : la société peut ne pas être effectivement soumise à l’IS pour l’année de dépassement si la moyenne reste sous le même seuil. Cette doctrine est publiée au BOFiP depuis le 4 juillet 2018.
Une SCI dont toutes les recettes proviennent de locations meublées tire 100 % de ses recettes de l’activité commerciale : la tolérance réservée à une activité accessoire ne constitue alors pas une solution présumée. Ce sujet est distinct de la distinction entre LMNP et LMP, traitée dans le guide sur les critères qui séparent ces deux statuts.
Ne confondez pas détention et règles de location
Le choix de la structure ne remplace pas les démarches liées à la mise en location. Les obligations communales et les formalités applicables au logement restent à examiner selon sa situation. Le guide sur les étapes et obligations pour louer un logement sur Airbnb traite ces points séparément.
Le classement en étoiles ne détermine pas qui détient le logement ni qui hérite des parts. Sa procédure et ses effets relèvent d’une autre question, présentée dans le dossier sur le classement des meublés de tourisme. Un projet organisé en gîte ou en chambres d’hôtes peut également demander une analyse distincte de la structure patrimoniale ; les différences sont abordées dans le guide consacré au choix d’un statut pour louer en gîte ou en chambres d’hôtes.
Questions fréquentes sur la SCI, la SARL de famille et le nom propre
SCI ou SARL de famille pour un meublé de tourisme ?
Au 3 novembre 2026, une SARL de famille peut convenir lorsque plusieurs proches veulent détenir le logement par parts et organiser la gestion dans des statuts, à condition que les associés appartiennent au cercle prévu par la loi. Une SCI permet aussi une détention collective, mais la location meublée peut entraîner son assujettissement à l’IS. La décision dépend de la gouvernance souhaitée et du scénario de sortie.
Une SCI peut-elle louer en meublé de tourisme tout en restant à l’IR ?
Oui, mais dans un cadre limité. La doctrine administrative consultée au 3 novembre 2026 tolère le maintien à l’IR d’une société civile non agricole lorsque ses recettes commerciales accessoires ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Un dépassement ponctuel peut relever d’une moyenne sur quatre exercices. Une SCI dont les seules recettes viennent du meublé ne doit pas présumer cette exception.
La SARL de famille facilite-t-elle la transmission du bien ?
Elle permet de détenir le logement par parts et de prévoir des règles de gestion dans les statuts. Elle ne supprime ni les droits des héritiers ni les risques de désaccord, et ne garantit aucun avantage fiscal automatique. Au 3 novembre 2026, l’arrivée d’un associé extérieur au cercle familial prévu par la loi peut faire cesser l’option spécifique. Les statuts et le scénario de succession doivent donc être examinés ensemble.
Qui hérite des parts d’une SCI au décès d’un associé ?
Au 3 novembre 2026, le décès d’un associé ne dissout pas automatiquement une SCI. Le Code civil prévoit en principe la continuation avec ses héritiers ou légataires, sauf clause statutaire contraire. Les statuts peuvent encadrer l’arrivée des héritiers ; ceux qui ne deviennent pas associés peuvent avoir droit à la valeur des parts. Leur rédaction doit donc être vérifiée avant l’achat ou une transmission.
Avant de signer, faites valider la structure et sa sortie
Avant de constituer une société ou d’y apporter un logement, demandez à un notaire de vérifier l’acte et les statuts, puis faites confirmer le traitement fiscal par un expert-comptable ou votre service des impôts. Pour retrouver des informations générales sur la location saisonnière, consultez le site Enjoy’n Stay.