Partie 1: Comment définir sa stratégie ?

L’immobilier est l’investissement immobilier préféré des français, à raison ! Certains biens peuvent dégager une rentabilité très élevée, mais pas tous... Il est donc primordial de faire des calculs et de définir sa stratégie. 

Avant de savoir comment trouver un bien « rentable », il est donc nécessaire de comprendre les différents termes et surtout de définir son objectif ! Est-ce que je recherche un bien à fort rendement (qui potentiellement ne sera pas rentable in-fine) ou est-ce que je recherche un bien à forte rentabilité (qui peut avoir un rendement négatif).

Bien sûr dans le monde idéal, tout le monde dira les deux ! Mais la réalité n’est pas aussi simple et il est impératif avant toute chose de réfléchir et structurer sa stratégie d’investissement.

Tout d’abord, attachons-nous en premier lieu à bien expliquer les différences entre rendement et rentabilité car c’est ce qui va déterminer quelle sera votre stratégie

et donc quel sera le bien à chercher.

Comment calculer le rendement ?

Le rendement représente la performance financière de votre bien durant sa vie locative. On ne prend ici absolument pas en compte la potentielle future revente. Il y a donc 3 niveaux de rendement à calculer mais seul le dernier a vraiment une importance car il représente la réalité de ce que sera votre investissement.

Enjoy and Stay étant spécialisé dans la location courte durée, LCD (ou saisonnière), prenons l’exemple d’un investissement locatif dédié à cette activité.

Le rendement brut:

Il s’agit du rapport entre le prix d’achat (frais de banque et de notaire inclus) et du montant des revenus locatifs.

Vous avez trouvé, selon vous, la perle rare ! Un appartement T3 dans une zone touristique que vous achetez 170 000 €. A ce prix s’ajoute les frais de notaires d’environ 14 000 € et les frais bancaires d’environ 2 000 €. Vous déboursez donc 186 000 €.

Le vendeur vous a montré qu’il le louait en location saisonnière et que cet appartement lui rapportait 20 000 € par an.

Son rendement brut est donc de 20 000 / 186 000 = 10,75 %

A première vue c’est donc un excellent investissement !

Le rendement net:

Il s’agit du rendement brut duquel on va déduire les différentes charges inhérentes au bien et à son fonctionnement.

En location saisonnière vous ne récupérerez aucune charge sur le locataire et aurez même des charges supplémentaires par rapport à de la location classique : frais de ménage, abonnement internet, électricité, eau, charges de copropriété, petits travaux d’entretien réguliers, changement du mobilier cassé…

Reprenons notre exemple !

Vous avez donc touché 20 000 € de revenus.

Les différentes charges (copropriété, électricité, eau, internet…) vous coûtent 270 € par mois. Vous devez chaque année prévoir environ 2 000 € de travaux d’entretien et changement de mobilier.

Vous avez une personne qui intervient pour le ménage entre chaque location et qui vous facture 50 € par ménage complet. Elle intervient en moyenne 45 fois par an, soit 2 250 €.

Vous totalisez donc : 270 x 12 + 2 000 + 2 250 = 7 490 € de charges diverses par an.

Votre rendement net est donc de : (20 000 – 7490) / 186 000 = 6,73 %

Mais ce n’est pas fini !!

Le rendement net ou rendement net fiscal:

Il faut à présent déterminer le seul rendement qui nous intéresse vraiment : le rendement net net ou encore rendement net fiscal. Car bien entendu, vous allez payer des impôts sur cet investissement !

Taxe foncière, CFE, impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux… il faut se faire à l’évidence, vous n’y échapperez pas !

Dans notre exemple, la taxe foncière de votre appartement est de 1 000 €, la CFE est de 850 € et comme vous avez opté pour le régime micro-bic avec abattement à 71% (car vous avez fait classer votre appartement en meublé de tourisme) et que vous avez une tranche marginale d’imposition à 30%, votre imposition en micro-BIC sera d’environ 2735 €.

Vous totalisez donc 4585 € d’impôts divers par an sur votre appartement.

Le rendement net ou net fiscal sera donc de : (20 000 – 7 490 – 4 585) / 186 000 = 4,3 %

Vous voyez donc qu’entre ce que vous annonce un vendeur et la réalité, il y a souvent une grosse différence que vous allez devoir anticiper et calculer.

Regardons à présent la partie « trésorerie » de votre opération, autrement dit votre cash-flow.

Là aussi il faut tout prendre en compte pour savoir ce que votre investissement va vous apporter en trésorerie positive (ou négative mais ce n’est pas l’objectif)

Dans notre exemple, vous avez fait un apport de 6 000 € et avez emprunté 180 000 € sur 20 ans.

Vous remboursez un crédit de 960 € par mois.

Cash-flow brut = loyer – montant du crédit

Dans notre exemple : 20 000 € par an – 960 x 12 = 8 480 €

Cash-flow net = loyer – montant du crédit –Assurances – charges – entretien courant – travaux ….

Dans notre exemple : 20 000 € par an – 960 x 12 – 7 490 = 990 €

Cash-flow net = cash-flow net – impôts fonciers ou sur le revenu - Taxe foncière – CFE

Dans notre exemple : 20 000 € par an – 960 x 12 – 7 490 – 4585 = - 3595 €

Votre opération d’investissement a donc un rendement net positif de 4,3% mais vous perdez 3595 € de trésorerie par an.

Comment calculer la rentabilité ? 

Continuons notre exemple ! Durant la « vie » de votre appartement, vous avez réussi à optimiser votre rendement net (vous avez diminué vos charges de fonctionnement et êtes passé au réel pour diminuer votre impôt). De plus, vous avez suivi nos conseils en stratégie de commercialisation et êtes passé d’un revenu de 20 000 € par an à 30 000 € par an (oui oui c’est possible 😉, n’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus).

La première année vous avez donc perdu 3595 € comme nous l’avons vu, mais à partir de la deuxième année, vous avez réussi à équilibrer et avez même gagné de l’argent en année 3 (1000 € de cash flow positif) et depuis l’année 4 vous oscillez entre l’équilibre et 1500 € en positif.

Vous avez donc totalisé sur 10 ans 3 500 € de trésorerie positive (votre cash-flow). C’est peu me direz-vous, mais intéressons-nous à présent à l’ensemble de l’opération.

Rappelez-vous : vous aviez déboursé 6 000 € pour acheter cet appartement.

Aujourd’hui, au bout de 10 ans, votre appartement a pris de la valeur et tous les travaux que vous avez fait chaque année lui permettent d’être en parfait état.

L’appartement que vous aviez acheté 170 000 € il y a 10 ans vaut aujourd’hui 210 000 €.

Vous réalisez donc 40 000 € de plus-value (comme vous revendez à 10 ans, la taxe sur la plus-value et les prélèvements sociaux seront d’environ 500 €).

Sur votre crédit, il vous reste 95 000 € de capital restant dû car durant ces 10 ans vous avez remboursé votre crédit.

Nous l’avons vu, l’appartement vous a rapporté 3 500 € de trésorerie sur ces 10 années.

Voici donc le bilan final de votre opération :

210 000 € - 95 000 € de capital restant dû – 6 000 € d’investissement de départ + 3 500 € de trésorerie gagnée sur l’exploitation – 500 € de taxe sur la plus-value = 112 000 €

Votre investissement avec un faible rendement au départ était en réalité RENTABLE, puisqu’en 10 ans vous avez gagné 112 000 €.

Et même si vous n’aviez rien rectifié et que vous aviez maintenu un cash-flow négatif de 3 595 € par an, l’opération vous aurait tout de même fait gagner 72 550 €.

Vous voyez donc grâce à cet exemple qu’un investissement peu donc avoir un faible rendement mais être très rentable…

La recherche de l’investissement idéal dépendra donc en priorité de votre stratégie et de vos souhaits.

L’optimisation de votre fiscalité devra également être étudiée car le choix du bon statut peut transformer un investissement à faible rendement et peu rentable en un investissement à haut rendement et très rentable.

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