Partie 2: Trouver le bien idéal

Vous avez en tête les notions de rendement et de rentabilité ? Vous pouvez désormais définir votre stratégie.

Alors ? Cherchez vous plutôt le rendement ou la rentabilité ? Les deux me direz-vous ! Et c’est bien normal.

Si dans la location nue, il faut souvent faire un choix entre les deux, la location saisonnière offre de plus belles perspectives, et c’est justement le travail quotidien d’Enjoy and Stay et de notre équipe d’experts.

Qui ne rêve pas d’investir dans un bien à haut rendement et très rentable ? En adoptant la bonne stratégie c’est tout à fait possible.

Prenons un exemple concret (celui d’un de nos clients que nous appellerons Mr Enjoy. Les chiffres donnés sont de l’exemple sont réels.

L'investissement de Mr Enjoy

Mr Enjoy a souhaité investir en 2019. L’objectif premier était d’avoir un bien qui s’autofinançait sans trop d’effort de départ.

Nous avons trouvé un studio dans une ville très prisée et en emplacement numéro 1 où l’activité saisonnière est régulière tout au long de l’année.

L’appartement, un studio de 18m2 a été extrêmement bien acheté. Mr Enjoy a en effet profité de la période Covid et de la crainte de certains propriétaires de ne plus pouvoir louer pour acheter le bien nettement en dessous de son prix marché.

Le studio a été acheté 120 000 € soit approximativement 6 600€ du m2 dans une zone où le prix marché est aux alentours de 9 000 € à 10 000 € le m2.

Mr Enjoy a mis un apport de 10 000 €, a effectué des travaux pour 10 000 € pour adapter l’appartement à la demande et les frais de notaire et de banque se sont élevés à 12 000 €. Le montant du crédit a donc été de 132 000 € sur 20 ans pour des mensualités de 660 €.

Mr Enjoy a équipé l’appartement pour 5 000 €.

Il vit à côté de son bien et ayant du temps, a choisi de gérer lui-même les ménages (Sur une superficie de 18m2 cela ne demande pas beaucoup de temps).

L’ensemble des charges du studio (charges de copropriété, électricité, eau, internet, assurance…) est de 120 € par mois, soit 1440 € par an.

La taxe foncière et la CFE représentent 650 € par an.

En 2022, l’appartement a généré 18 000 € de revenus.

L’appartement génère donc 18 000 – 660 x 12 – 1440 – 650 = 7 990 € de cash-flow avant imposition sur le revenu.

Mr Enjoy a choisi un régime fiscal qui lui fait payer 1470 € d’impôts par an.

L’appartement génère donc un cash-flow net net de : 6520 € par an.

Pour un investissement de départ de 132 000 €, c’est donc un fort rendement (rendement locatif brut de 13,6%).

L’appartement étant très bien placé, et l’activité saisonnière ayant repris, Mr Enjoy a eu plusieurs offres d’achat à 180 000 €.

S’il décide de revendre en 2023, soit 3 ans après l’achat, il restera environ 115 000 € de capital restant dû.

Il devra payer une taxe sur la plus-value d’environ 14 000 €.

Bilan total de l’opération:

180 000 (prix de vente) – 115 000 (capital restant dû) - 15 000 (apport de départ + aménagement) + 6520 x 3 (cash-flow) – 14 000 (taxe sur la plus-value) = 55 560 €

En seulement 3 ans Mr Enjoy aura gagné 55 560 € avec un appartement d’une valeur de 120 000 €, et plus il attendra pour le revendre et plus le gain sera important.

Cet investissement est donc à la fois rentable et a un bon rendement locatif.

Comment dénicher un bien rentable ?

Connaître parfaitement le secteur:

1- Faire une étude de marché sur la zone en termes de rendement locatif sur les locations saisonnières. Vous estimerez ainsi vos revenus annuels et le type de demande (tourisme famille, business, courts séjours…)

2- Déterminer le prix marché au m2 de votre zone de recherche. Pensez toujours à la revente car votre rentabilité globale se fera à ce moment-là. Achetez donc toujours en dessous du prix du marché ou au prix mais seulement dans des zones qui prennent de la valeur.

Faire vos calculs:

1- Déterminer votre capacité d’emprunt

2- Établir votre budget global (frais de notaire, travaux, aménagement, frais bancaires…)

Vous connaissez à présent votre budget et savez que la banque peut vous suivre ?

Il est temps à présent de commencer les recherches.

Vous avez maintenant une idée très précise de ce que vous cherchez (budget, emplacement, superficie).

1- Faites vous connaître des agences immobilières du secteur et dites-leur ce que vous cherchez et surtout que l’étude préalable est faite, que la banque vous suit et que vous saurez être réactif en cas d’opportunité. Si possible faites faire une attestation de faisabilité par votre banque validant qu’elle vous suit dans le budget fixé (c’est très rassurant pour les agents immobiliers).

2- Créez vous des alertes sur les sites d’annonces: un conseil, élargissez toujours le budget cible. Il ne faut pas oublier que vous aurez probablement à chaque fois une marge de négociation.

Vous avez trouvé des biens qui peuvent correspondre:

1- Fiez vous uniquement à vos calculs et à votre étude de marché ! Les chiffres ne se trompent pas, l’affect si ! N’achetez jamais un bien locatif sur un coup de cœur. Vous ne l’achetez pas pour y vivre… Vous l’achetez pour qu’il soit rentable ! Si votre cœur dit oui mais que les chiffres disent non, alors passez à un autre.

2- Ne vous fiez pas à l’état actuel du bien. Faites preuve d’imagination. Le tout est de savoir si l’appartement idéal dans cette zone, celui que vous avez imaginé comme étant le plus rentable, peut être celui-ci. Ici on ne parle pas de la couleur du papier peint ou de l’aspect démodé de la baignoire… Non on parle plutôt de volumes, de possibilités de transformation, de la vue, de l’extérieur… En revanche, pensez toujours à chiffrer le montant des travaux et à prendre une marge de sécurité car les imprévus sont nombreux.

Tout correspond ! Vous avez trouvé l’appartement idéal ! Il va à présent falloir négocier.

Car oui, la négociation fait partie de l’achat d’un investissement immobilier. Mieux vous allez négocier et plus votre investissement sera rentable.

Pour bien négocier, apprenez à connaître le vendeur.

Posez des questions : pourquoi vend-il ? A-t-il un lien affectif avec le bien ? Est-il dans une situation d’urgence ? Depuis quand le bien est-il en vente ?

Tout au long des discussions, tentez d’en apprendre un maximum. Toutes ces informations vous serviront.

Repérez également les défauts du bien. Attention en fonction de votre interlocuteur, lui dire brutalement que son appartement comporte beaucoup de défauts risque tout simplement de le braquer et vous risquez de réduire à néant toute tentative de négociation.

Une bonne négociation débouche sur un accord satisfaisant pour les deux parties !

C’est un jeu passionnant mêlant observation et psychologie.

Alors vous vous sentez prêt pour trouver le bien idéal pour vous ? 😉

Enjoy and Stay peut vous accompagner du début à la réalisation de votre projet. Nous pouvons par exemple réaliser pour vous une étude de marché sur un secteur et déterminer pour vous le bien idéal.

Et bien entendu, notre équipe est à votre disposition pour maximiser vos revenus locatifs afin d’atteindre un haut niveau de rendement.

N’hésitez pas à nous contacter par email [email protected] ou via notre formulaire de contact -> ICI

Vous avez manqué la Partie 1 de l'article ? La voici -> Comment savoir si un bien est rentable en location courte durée ? Partie 1

À très vite,